2019年06月28日

土地探し

さて、注文住宅の第一の関門となる「土地探し」です。
大変なのはある程度覚悟していましたが、想像以上でした(笑

土地の種類
土地には掘り出し物という物は無く、いい場所は高い、変な場所は安い。ただそれに尽きます。
しかも、いい場所については世に出る前に建売業者がだいたい抑えているという状況です。
従って世に出る物件で手が届く物件というのは、「狭すぎて使えない」「崖地」「再建築不可」等、とにかく癖が強い!

ここでワンポイント。それら物件がどうして癖が強いかというと。
狭いというのは言うまでのないので飛ばします。
「崖地」は擁壁がつきものです。擁壁というのは壁です。それも2m以上の壁です。
その壁は古い場合補修が必要になってきて、建築する際は市町村などによる「この擁壁は問題無い」というお墨付きが必要になってきます。
「お、ここ安い」と思った物件についてる擁壁はまずもって擁壁工事が必要になってきます。
なぜかというと、建売業者ですら、ここを買って建売にしても利益が出ないと判断され世に出てる物件だからです。

「再建築不可」は間口が2mに達してない物件のことで、この場合建物を再建築することが法律で不可となっています。
ちなみに2mに達してる物件は再建築可ではありますが、普通車がほぼ入れられないためこういった物件も安いです。

他に「旗竿敷地」は安いと言いますが、間口が十分にある(約2.7m以上)土地に関しては思ったほど割安感はないです。
間口2.5mを切るあたりから安くなってきますが、普通車ですとちょっとキツイです。
2mだと軽自動車限定か、車は使わないという人ですね。
車を持つ予定がないのであれば間口2mの物件は買いだと思います。


土地の探し方について
いくつかあります。
1.インターネット
2.不動産屋
3.自分の足で
まずインターネットですが、昨今不動産屋とインターネットの情報はほぼ一緒です。
というのも不動産の仕組みが今はそういう風になっていて、基本的にどの不動産屋でも仕入れられる情報は一緒で、しかもそれはインターネット上に公開されています。
その辺の事情はもっと詳しい情報は他にもありますので、調べてみて下さい。
(キーワード レインズ)

不動産屋に関して、基本的にといいましたが、実はひとりで営んでいる小さな不動産屋に行くのが狙い目です。
営業してるのかしてないのかわからないような不動産屋です。
小さな不動産屋は地元密着型で、独自の情報を持っていたりします。
一方、メディアなどでも目にしたことのある大手の不動産屋はインターネットにある情報とほぼ一緒です。
しかもそういった不動産屋は建売もしているため、建売物件あるいは建築条件付き物件を推してきます。
推してこないまでも、こちらが注文住宅一本だとわかると、逆に音沙汰なくなります。ゲンキンなもんですね。

ただし、今は建売業者がハイエナのごとく利益の出そうな土地を買いあさっているため、そういった小さな不動産屋でもタイミング次第といえます。
タイミングを逃すとあっという間に建売業者の餌食となります。
作戦としてはそういった小さな不動産屋を訪れ、タイミング良くかつ印象良く仲良くなり建売業者に渡る前になんとか入り込むしかありません。
小さな不動産屋のオーナーはどういうわけか話し好きな事が多く、ある不動産屋では3時間くらい世間話・自慢話に付き合わされたこともあります。
結局、そういった不動産屋から得られた情報の土地はほぼ無かったのですが、思うにオーナーはと出来るだけ仲良くなっておくべきだと思います。
多くの依頼者を抱えているため、向こうも人間ですし仲良くなっていくことで優先順位が上がったりということもあるかもしれません。

総合して、
「安い土地=建築費アップ」
「高い土地=建築費それなり」
という構図が成り立ち、総工費としては大差無かったりするわけです。
安い土地にアイデア次第で建築費を抑えるという方法ももしかしたら可能かもしれませんが、これは建築家さん次第ですね。

最後に、一通り土地探しをして見て感じたことをいくつか書きたいと思います。
首都圏の土地(山手線に到達するまで30分程度くらいまでの沿線地)は現在不足しています。
従って売り手市場なため、いい土地はすぐに売れていきます。
それもハイエナ(建売業者)が買い占める。
更に個人で欲しいと思うサイズ(20〜30坪)の土地は更に出にくい。
大きな土地は当然個人では買いづらく建売業者が買い占め、分譲する。
残り物は冒頭で述べたようなゴミみたいな土地で、それがネット上で売り出されるという構図。
個人が注文住宅を首都圏近郊で新たな土地に建てるのにはなかなか世知辛い世の中です…

【参考図書】
現役不動産屋が教える、「おいしい土地」の買い方 [ 三住友郎 ]

【参考リンク】
SUUMO
タグ:土地
posted by luna at 00:00| Comment(0) | TrackBack(0) |
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