2019年06月28日

土地探し

さて、注文住宅の第一の関門となる「土地探し」です。
大変なのはある程度覚悟していましたが、想像以上でした(笑

土地の種類
土地には掘り出し物という物は無く、いい場所は高い、変な場所は安い。ただそれに尽きます。
しかも、いい場所については世に出る前に建売業者がだいたい抑えているという状況です。
従って世に出る物件で手が届く物件というのは、「狭すぎて使えない」「崖地」「再建築不可」等、とにかく癖が強い!

ここでワンポイント。それら物件がどうして癖が強いかというと。
狭いというのは言うまでのないので飛ばします。
「崖地」は擁壁がつきものです。擁壁というのは壁です。それも2m以上の壁です。
その壁は古い場合補修が必要になってきて、建築する際は市町村などによる「この擁壁は問題無い」というお墨付きが必要になってきます。
「お、ここ安い」と思った物件についてる擁壁はまずもって擁壁工事が必要になってきます。
なぜかというと、建売業者ですら、ここを買って建売にしても利益が出ないと判断され世に出てる物件だからです。

「再建築不可」は間口が2mに達してない物件のことで、この場合建物を再建築することが法律で不可となっています。
ちなみに2mに達してる物件は再建築可ではありますが、普通車がほぼ入れられないためこういった物件も安いです。

他に「旗竿敷地」は安いと言いますが、間口が十分にある(約2.7m以上)土地に関しては思ったほど割安感はないです。
間口2.5mを切るあたりから安くなってきますが、普通車ですとちょっとキツイです。
2mだと軽自動車限定か、車は使わないという人ですね。
車を持つ予定がないのであれば間口2mの物件は買いだと思います。


土地の探し方について
いくつかあります。
1.インターネット
2.不動産屋
3.自分の足で
まずインターネットですが、昨今不動産屋とインターネットの情報はほぼ一緒です。
というのも不動産の仕組みが今はそういう風になっていて、基本的にどの不動産屋でも仕入れられる情報は一緒で、しかもそれはインターネット上に公開されています。
その辺の事情はもっと詳しい情報は他にもありますので、調べてみて下さい。
(キーワード レインズ)

不動産屋に関して、基本的にといいましたが、実はひとりで営んでいる小さな不動産屋に行くのが狙い目です。
営業してるのかしてないのかわからないような不動産屋です。
小さな不動産屋は地元密着型で、独自の情報を持っていたりします。
一方、メディアなどでも目にしたことのある大手の不動産屋はインターネットにある情報とほぼ一緒です。
しかもそういった不動産屋は建売もしているため、建売物件あるいは建築条件付き物件を推してきます。
推してこないまでも、こちらが注文住宅一本だとわかると、逆に音沙汰なくなります。ゲンキンなもんですね。

ただし、今は建売業者がハイエナのごとく利益の出そうな土地を買いあさっているため、そういった小さな不動産屋でもタイミング次第といえます。
タイミングを逃すとあっという間に建売業者の餌食となります。
作戦としてはそういった小さな不動産屋を訪れ、タイミング良くかつ印象良く仲良くなり建売業者に渡る前になんとか入り込むしかありません。
小さな不動産屋のオーナーはどういうわけか話し好きな事が多く、ある不動産屋では3時間くらい世間話・自慢話に付き合わされたこともあります。
結局、そういった不動産屋から得られた情報の土地はほぼ無かったのですが、思うにオーナーはと出来るだけ仲良くなっておくべきだと思います。
多くの依頼者を抱えているため、向こうも人間ですし仲良くなっていくことで優先順位が上がったりということもあるかもしれません。

総合して、
「安い土地=建築費アップ」
「高い土地=建築費それなり」
という構図が成り立ち、総工費としては大差無かったりするわけです。
安い土地にアイデア次第で建築費を抑えるという方法ももしかしたら可能かもしれませんが、これは建築家さん次第ですね。

最後に、一通り土地探しをして見て感じたことをいくつか書きたいと思います。
首都圏の土地(山手線に到達するまで30分程度くらいまでの沿線地)は現在不足しています。
従って売り手市場なため、いい土地はすぐに売れていきます。
それもハイエナ(建売業者)が買い占める。
更に個人で欲しいと思うサイズ(20〜30坪)の土地は更に出にくい。
大きな土地は当然個人では買いづらく建売業者が買い占め、分譲する。
残り物は冒頭で述べたようなゴミみたいな土地で、それがネット上で売り出されるという構図。
個人が注文住宅を首都圏近郊で新たな土地に建てるのにはなかなか世知辛い世の中です…

【参考図書】
現役不動産屋が教える、「おいしい土地」の買い方 [ 三住友郎 ]

【参考リンク】
SUUMO
タグ:土地
posted by luna at 00:00| Comment(0) | TrackBack(0) |

2019年03月26日

建築家さん探し

注文住宅を建てるに当たってまず何からはじめたらよいか。
土地?建築家?卵?ニワトリ?ってなもんで、土地がないのに建築家さんを当たって良いものか、
建築家さんがいないのに土地を探してその土地の判断が付くのか…。
と、各種書物やネットを探すとどうやら先に建築家さんを当たるのが正解らしい。
土地がない人は建築家さんが一緒にある程度の土地探しやその土地の判断もしていただけるそうです。
【参考にした本】
家を買いたくなったら新版 [ 長谷川高 ]

というわけで、ローコストでセルフビルドを実現してくれる建築家さんで、自分が住んでる地域に近い所で検索すると多くは居なかったので建築家さんの選択肢はそれほどありませんでした。
当面の相談やら面談は無料ということで早速その建築家さんを訪れることにしました。

まずは電話をし、会う日のコンタクトをとり建築家さんを訪れました。
読んだ書物によると、建築家さん選びの大事なところは人間的にお互いフィーリングが合うかということでした。
訪れてみると、思った以上に大所帯で、メインの建築家さん以外に多くの若い建築家(門下生?)が在籍してるようでした。
初回実際にお話を聞いていただいたのはメインの建築家さんとその奥様でした。
聞くとどうやら、同い年。フィーリングも悪くない(こちらが勝手に思ってるだけではあるが。初対面なのでなんとも)。
料金も発生してない状態で、実際発注するかわからないのに、時間もたっぷり2時間以上取ってお話を聞いてくださいました。
こちらの設計事務所は工務店も持っているということで、その点も面白いと思いました。
料金が発生するのは、最初の案(模型付き!)が出たあとということで、大変良心的。
もちろん、調べ通りセルフビルドによるローコストも頑張っていただけるそう。
(社名は記しませんが、私の居住地(過去記事参照)、上記の特性を調べてもらうとおそらくヒットすると思います。)

ということで、建築家さんはあっさり決まりました。
タグ:設計
posted by luna at 00:00| Comment(0) | TrackBack(0) |

2019年03月25日

アラフォーの注文住宅、始動

今回から始まる新シリーズ
〜エピローグ〜

現在の住まいは賃貸住宅。そこに一家四人暮らしております。
今の会社は家賃補助が結構出るし、一生賃貸でもいいかなって思っていました。
今の時代、一生同じ会社というのもなかなか出来るわけでもなく(とはいえ15年以上同じですが…)、
賃貸の方が身軽で、ローンの負担にあえぐこともなく、ちょっと前までは購入なんてことは一切考えていませんでした。

気がつけば40台の壁をあっさり越え、子どもも成長し、そろそろ小学生を迎えることに。
いよいよ小学校を間近に控え、いつしか子どもが友達を連れてきたときアパートだっていうのもなんかかわいそうだな…
と急に思い始めました。

一方、建築自体は昔から割と興味があり「渡辺篤史の建てもの探訪」は学生の頃からずっと見ていました。
渡辺篤史の建もの探訪book+25周年スペシャル版
更に今は亡き父親(幼少の頃事故死)は当時設計士を目指していたそうです。
なので、テレビを見ながら「建てるなら絶対注文だなぁ。まあ建てることは多分ないけど」って思ってました。
が、子どもの顔を見ていると「やっぱり一生に1度は建ててみたい。一度きりの人生だし。」と思えるようになってしまったのでした。
また、このブログでも度々出て来てるようにDIY大好きです。
いろんなものを一から作って見たい衝動に駆られる性格なのですが、家についても同様で「一度は自分の手で家を作ってみたい」とも思えるようになってました。
経済事情としては正直楽でないことはお見通しなのですが、今を逃すとこの先建てることはなさそうなので、一念発起することにしました。
従って、建てるとしてら建築家さんに依頼して工務店で建てる一戸建て限定となります。
大手ハウスメーカーでは篤史に相手にされません。


ということで、いかにして注文住宅を建てるのか、これからその長い道のりが始まるわけですが、
いざはじめてみると、これがなかなかどうして。。
今の時代、(大手ハウスメーカーではない、建築士+工務店で)注文住宅を建てるにはかなり世知辛い世の中であることがわかったのです。
世の人がこぞって建売住宅を購入する理由がすごくよく分かりました。
注文住宅はとにかく色々めんどくさい!
建売はとにかく簡単・お手軽。

資金面において、それほど収入が良いわけではなく(まさに世代年収平均くらい)なので、それほどコストを掛けられません。
というか年齢的にそんなにかけたくない。
おまけに、家を買うことなんて一切考えていなかったため、ほとんど自己資金がない。
そのため、ローコストを売りにした建築家さんを探すことにします。
さらに、DIY好きなためセルフビルドを取り入れた家造りを実現してくれる所を探します。
セルフビルドによりローコストを実現しようというわけです。
果たして思惑通りに行くのか…

というわけで、久々の更新となる当ブログは、当面の間注文住宅を建てるべく(建たないかも)
その備忘録を兼ねてのブログとなります。

なお、当分の間記憶を遡っての記事となります。
建設中においてブログを書いてる余裕がなく、後追い記事となります。
経験しないとわからないことも多く、これから同じように考えてる人の参考になればと思う次第です。

よろしくお願いします。
posted by luna at 00:00| Comment(0) | TrackBack(0) |